8(831) 423-4444, 8-920-252-4444
8-9-200-777-777, 89202524444@mail.ru
Статьи

 

Квартирный рейд

Госдума принимает законы против коммерческого рейдерства, однако существует еще и рейдерство бытовое. Даже если вы законный владелец квартиры, у мошенников и нечистоплотных граждан есть сотни способов отнять ее, не прибегая к откровенному криминалу. Вам уже страшно? Не бойтесь, большинства проблем можно избежать, если принимать меры предосторожности.

Доверяй, но проверяй
Случаи бытового рейдерства не так часты, однако каждый из них является шоком для жертвы, теряющей самое ценное – дом. Итак, десять способов отнять квартиру у владельца. Универсальный – продажа по поддельной доверенности. Квартиру реализуют быстро, дешево, без просмотра, и узнаете вы об этом лишь тогда, когда покупатель с оформленными документами соберется въехать в новое жилище. «Указывайте в доверенности только те полномочия, которые необходимы для конкретного действия, - рекомендует юрист Московского правозащитного центра Михаил Салкин. - Выдавать неограниченную доверенность (с правом распоряжения и отчуждения имущества) опасно».

Хуже, если доверенность подделали. А реестр совершенных действий, который обязан вести каждый нотариус, удивительным образом сгорел или крысы съели, о чем есть справка из компетентных органов. Защититься от этого невозможно, но есть смысл хотя бы раз в год брать выписку из Россреестра о собственнике квартиры. Ну и совет покупателю: не приобретать квартиру, продающуюся по доверенности, не пообщавшись с владельцем лично.

Фальшивое завещание
Иногда мошенники фабрикуют не только завещание, но и свидетельство о смерти человека, который просто долгое время отсутствует дома. Вступив через полгода в права наследования, аферист немедленно продает квартиру, а владелец и его наследники узнают об этом в последнюю очередь. Совет тот же: заглядывать в Росреестр. Кроме того, существует практика, когда в целях безопасности пожилые родители заранее переводят имущество на детей по договорам дарения или купли-продажи.

Дикие методы
Самое простое, но и самое опасное для рейдера – банальное принуждение. Обычно используется в отношении социально неблагополучных лиц. Собственника вывозят в незнакомое место и с помощью физического воздействия заставляют подписать договор продажи, который засвидетельствует приглашенный нотариус, а регистрацию осуществит сообщник по нотариальной доверенности. Если подобное произошло, нужно немедленно обращаться в правоохранительные органы и к юристу. Однако насильственные методы «диких 90-х» теряют популярность. Современные рейдеры стараются действовать в рамках закона, пользуясь незнанием или нежеланием людей этот закон соблюдать. И жертвами становятся отнюдь не только пожилые граждане, алкоголики или приезжие, раньше.

Фальсификация долга
Человек уезжает жить за границу, квартира пустует. В это время соседи снизу подают иск о затоплении, о чем имеется соответствующий акт (поддельный). Повестку ответчик, разумеется, не получает, и суд решает дело без него в пользу истцов (несмотря на огромную сумму иска). «Затопитель», конечно, не платит (так как просто ничего не знает), и подается новый иск, после чего его квартира продается с аукциона по заниженной цене, а вырученные деньги идут на погашение «долга» и судебные издержки. Это лишь одна из схем, способов подделать долг – множество.

«Статья 446 ГПК РФ запрещает реализовывать единственное жилье в оплату долга, - комментирует М. Салкин. – Продажа возможна, только если задолженность злостно не погашается более 12 месяцев и если квартир больше одной».

Третьи лица
Продавая квартиру, мошенник утаивает следующие факты, способные впоследствии могут привести к отмене сделки:
1. Наличие у собственника психического расстройства (справка из ПНД);
2. Регистрация в квартире человека, отбывающего наказание в местах лишения свободы;
3. Невключение несовершеннолетних в число собственников при приватизации;
4. Наличие у собственника супруга, который может претендовать на определенную долю имущества;
5. Наличие наследников, права которых были ущемлены при вступлении в наследство на жилье.

Самое печальное, что, отобрав у покупателя квартиру, суд может «забыть» обязать продавца вернуть деньги… В случае сомнений имеет смысл застраховать титул – такую услугу предлагают большинство страховых компаний.

Невменяемый собственник
Иногда договор купли-продажи расторгается по инициативе продавца, утверждающего, что подписал документы в невменяемом состоянии (о чем предоставляются медицинские справки), под принуждением (находятся свидетели) или вообще не подписывал. Бывший владелец отказывается отдавать ключи и съезжать, а милиции показывает старый ордер на квартиру и другие сохранившиеся документы.

Самое простое – не платить до регистрации права собственности. Если есть сомнения в адекватности продавца, поможет приглашенный врач, который подтвердит вменяемость контрагента, а также нотариус, который подтвердит добровольность участия в сделке.

Испарившиеся деньги
Но самое печальное – не отмена договора купли-продажи, а потеря при этом уплаченных средств. Это возможно, если деньги передавались наличным из рук в руки. В Москве такой способ почти не практикуется, а в регионах – довольно часто. Собственник и его представитель могут утверждать, что плата не была получена, и доказать обратное очень сложно. Основной совет - оформлять расчет только через банк, в идеале - через депозитную ячейку. В крайнем случае можно взять с продавца расписку о получении денег, желательно в присутствии нотариуса. В случае судебного спора нотариус должен быть привлечен к процессу, иначе есть все основания для отмены судебного решения.

Кто хочет стать миллионером?
Зачастую люди обманывают сами себя, соглашаясь указать в договоре не реальную цену квартиры, а условный 1 млн руб. Таким образом продавец экономит на налогах, а покупатель рискует в случае отмены сделки… остаться с миллионом. Кроме того, он теряет налоговый вычет, который составляет 13% со стоимости квартиры, максимум – 2 млн руб. Здесь интересен опыт стран Балтии. Там мэрия имеет право в течение суток принять решение о выкупе продаваемого объекта и пользуется этим правом, если цена явно занижена. После введения данного положения рынок сразу стал прозрачным. Россиянам же можно лишь посоветовать не соглашаться на «миллионную» провокацию.

Признаки прошлого
Тут тоже множество вариаций. Иногда людям приходится расплачиваться за ошибки государства или муниципальных властей. Так, в Западном округе много лет назад гражданин по решению суда прописался в подлежащий сносу дом. Получил новое жилье, обменял его. Въехавшие на его жилплощадь люди ее приватизировали. Квартира продавалась-покупалась еще несколько раз, а ныне последнему из покупателей предъявлен иск и грозит выселение, поскольку решение суда, по которому тот самый гражданин вселился в давно снесенный дом, было поддельным. Защититься от таких сюрпризов почти невозможно, разве что вообще не связываться с вторичным рынком, где у каждой квартиры – своя запутанная история. Либо опять же застраховать титул.

В нашем доме поселился замечательный сосед
Рейдер, который приобрел часть квартиры, может любыми способами осложнять жизнь соседям с целью выкупить их доли по заниженной цене либо по максимально завышенной продать свою. Не стоит пытаться физически воспрепятствовать «захватчику», закон будет на его стороне. Решение суда и поддержка судебных приставов позволят рейдеру не только проникнуть в квартиру, но и использовать свою долю «по максимуму», не считаясь с интересами других. Поэтому лучше вообще не допускать продажи доли в вашем жилье «на сторону». Сособственники имеют преимущественное право на выкуп доли в течение месяца, и стоит им воспользоваться. Если денег нет – постараться отсрочить продажу или даже блокировать ее через суд (если, допустим, доля продается за долги).
Источник: «Фотонедвижимость»

Возврат к списку