8(831) 423-4444, 8-920-252-4444
8-9-200-777-777, 89202524444@mail.ru
Статьи

 

Офис-2010: снять, перевести

Три самых очевидных варианта, которые приходят на ум при поиске небольшого офиса, - аренда, покупка или перевод квартиры на первом этаже в нежилой фонд. Что лучше? Универсального решения, как обычно, не существует. Все зависит от конкретных условий, а также профиля компании и требований к помещению.



Большой спрос на маленькие площади
Как сообщает Ю. Тараненко, в 2010 году существенно вырос интерес к небольшим помещениям, расположенным на первых этажах жилых домов. Это вызвало увеличение ставок в данном сегменте. «По сравнению с концом 2009 года аренда автономных офисов подорожала на 21%, - рассказывает эксперт. - «Нарезка» сохраняет актуальность, особенно за пределами Садового кольца. Это действительно тенденция. В марте-апреле количество таких предложений достигло максимума и остается стабильным. Существующий объем вакантных площадей пока не предполагает другого варианта реализации». «Небольшие блоки (100-300 кв. м) наиболее востребованы, так было до кризиса, во время кризиса и сейчас, - добавляет О. Побуковская. – Поэтому подобные площади всегда уходят быстрее. Нельзя сказать, что объем предложения увеличился вследствие кризиса. Безусловно, есть отдельные примеры, когда застройщики пересматривали концепцию и делили бизнес-центр на более мелкие части. Однако нужно отметить, что это не носило массового характера, не стало тенденцией, ведь уменьшение площади офисов влечет за собой ужесточение требований к инженерии, пожарной безопасности, количеству «мокрых зон» и т.п. Поэтому профессиональные девелоперы и управляющие компании, как правило, этого не делали».



В начале кризиса появление «мелкой нарезки» стало ответом на практически полное отсутствие спроса, рассказывает М. Трофимова: «В надежде на привлечение арендаторов собственники стали предоставлять помещения площадью от 50 кв. м (ранее средний размер составлял не менее 500 кв. м), возникали cо-working центры, хотя большой популярности данный формат все же не получил. Более того, появилось предложение небольших помещений на продажу (например, в Nagatino-I-land). Сегодня мелких объектов стало меньше – наиболее распространенными на рынке прямой аренды остаются помещения порядка 500 кв. м, однако во многих объектах все еще можно снять офис от 100 кв. м (например, в БЦ «H2O», «Северная Башня» и проч.)». По данным Colliers International, основная доля свободных площадей приходится на крупные блоки – от 500 кв. м.



Обстоятельства образа действия
Три самых очевидных варианта, которые приходят на ум при поиске небольшого офиса, - аренда, покупка или перевод квартиры на первом этаже в нежилой фонд. Что лучше сейчас? «Универсального решения, как обычно, не существует. Все зависит от конкретных условий. В большинстве случаев экономически целесообразнее арендовать – к примеру, один и тот же блок может продаваться по $8 тыс. за кв. м, а сдаваться по $600 за кв. м в год. При таком раскладе окупаемость составит до 13 лет, что не представляет инвестиционного интереса. Тем не менее предложения с окупаемостью до 10 лет многих привлекают, - рассказывает А. Любин. – Выводить квартиру в нежилой фонд – занятие для особо энергичных. Все возможно, конечно, но нужно отчетливо представлять смысл этого мероприятия». Купить маленькие площади (100-300 кв. м) достаточно сложно. По данным Colliers International, на продажу в основном выходят особняки или бизнес-центры по 1-10 тыс. кв. м, а также блоки от 1 тыс. кв. м в крупных комплексах. Поэтому, считает О. Побуковская, оптимальный вариант – аренда. «Практика перевода квартир в нежилой фонд окончательно ушла в прошлое», - добавляет эксперт.



Арендовать выгоднее, если нет собственных средств на покупку, уточняет М. Жуликов: «Если же есть собственные, а не заемные деньги (кредиты сейчас дорогие), вариант покупки тоже неплох. Только цена должна быть подходящей, не завышенной, плюс необходимо знать доходность объекта. Поскольку хорошие помещения в дефиците, а приобретение офиса – удовольствие дорогое, наверное, нет смысла затевать такую сделку, если доходность ниже 15%. Средства лучше не морозить, а пускать в оборот».



Каждому свое
Выбор варианта зависит от профиля компании, а также от требований к помещению (местоположение, планировка, инфраструктура), уверена М. Трофимова: «На наш взгляд, наиболее выгодным является приобретение в собственность, так как с ростом спроса вырастут и цены продажи объектов, которые сейчас близки к нижней отметке. Стоимость 1 кв. м колеблется от $3 тыс. ($2,5 тыс. для зданий целиком) до $8 тыс. (с отделкой), что сравнимо со стоимостью жилого метра. В то же время приобретение офиса позволяет в дальнейшем сэкономить на дорожающей аренде, не требует расходов на перевод помещения в другое назначение. Кроме того, покупателю предоставляется набор необходимой инфраструктуры».



«Как правило, новички предпочитают найм покупке. Арендные платежи – существенная статья затрат, особенно на этапе становления бизнеса, и желание их оптимизировать вполне разумно. Всплеск спроса на небольшие помещения – характерная черта посткризисного времени. Думаю, по мере восстановления экономики и стабилизации на рынке труда интерес к маленьким блокам сократится. Выбор в пользу аренды или покупки определяется стратегией компании и наличием свободных средств», - резюмирует Ю. Тараненко. Что касается остального офисного рынка, то, по мнению О. Павлик, до конца нынешнего года и в начале следующего на фоне стабилизации спроса и невысоких темпов строительства продолжится плавное уменьшение доли вакантных площадей, что приведет к дальнейшему росту ставок аренды. «Коррекция в сегментах А и В+, удачно расположенных в центре Москвы, будет более заметна, чем по объектам за пределами делового центра, - считает эксперт. – В то же время повышение может и вовсе не затронуть офис класса В за пределами ТТК на окраинах города».





Данные Penny Lane Realty
Источник: «Фотонедвижимость»

Возврат к списку